Hypotekárny úver je pre mnohých jedinou možnosťou, ako bývať vo vlastnom, a to i v prípade, že na účte chýba potrebná minimálna hotovosť. Napriek tomu, že ide o veľký finančný záväzok na dlhú dobu, oplatí sa viac ako prenájom. Podmienky na schválenie hypotéky sa však za posledné roky výrazne sprísnili. O tom, ako získať hypotéku v roku 2021, si povieme v našom článku.
Situácia na realitnom trhu v roku 2021
Na Slovensku sme pozorovali pokles cien nehnuteľností iba v rokoch 2008 až 2014. Po roku 2014 už ich cena iba stúpa. Aj napriek nepriaznivým ekonomickým dôsledkom súčasnej koronakrízy vzrástla cena nehnuteľností v Bratislave od roku 2020 do roku 2021 až o dvojciferné číslo.
Dôvod vyšších cien nehnuteľností spočíva najmä vo veľkom dopyte, ktorý ešte stále prevyšuje ponuku. Vývoj v sektore stavebníctva totiž zatiaľ indikuje iba veľmi mierne oživenie a čo je tiež dôležité, stúpajú aj ceny stavebných materiálov. V tomto smere ale pochopiteľne zohrávajú úlohu aj výhodné hypotéky s nízkymi úrokmi.
Podľa údajov NBS sú v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2020 ceny nehnuteľností na Slovensku o 18,6 % vyššie. Žiaľ, ani do konca roka 2021 nemožno predpokladať, že by mali začať klesať. V tomto smere je však dobrou správou, že začiatkom roka 2022 sa očakáva zlacňovanie niektorých stavebných komponentov, čo by mohlo pomôcť situáciu na relitnom trhu stabilizovať.
Všeobecné informácie k hypotéke
Základný predpoklad pre hypotéku sa nemení. Ešte predtým, ako zaplatíte rezervačný poplatok za svoju budúcu vysnívanú nehnuteľnosť a požiadate o hypotéku, je treba zvážiť, či je táto suma primeraná vašim finančným možnostiam. V opačnom prípade je tu do budúcna veľké riziko neschopnosti splácania. Výška mesačných splátok by nemala presiahnuť 30 % vašich príjmov.
Splátky hypotéky treba brať ako súčasť bežných mesačných výdavkov a mali by sa zaobísť bez peňazí z rodinnej finančnej rezervy.
Ďalšie základné náležitosti pri hypotékach sú nasledovné:
- Pravidlo 20 % – časy zlatej stopercentnej hypotéky sú už dávno preč. Banka vám väčšinou poskytne sumu iba 80 % z ceny nehnuteľnosti. Na tom sa ani v roku 2021 nič nemení.
- Dofinancovanie – pochopiteľne, o šancu na hypotéku neprichádzate ani vtedy, keď váš osobný účet zíva prázdnotou. V tom prípade si ale zvyšok budete musieť dofinancovať spotrebným úverom, prípadne úverom, ktorý ponúkajú niektoré banky na dofinancovanie tohto rozdielu.
- Poistenie – je dôležité v prípade, ak by ste prišli o prácu alebo by ste kvôli zdravotným problémom nemohli splácať mesačné splátky. Najlepším riešením je vybaviť si k úveru poistenie už v rámci zmluvy. Rozumná finančná rezerva z tohto poistenia by mala byť aspoň vo výške troch mesačných splátok.
Vedeli ste, že…
… v Bratislave sa v roku 2021 priemerná cena bytov drží na úrovni 2729 eur/m2 a domov na úrovni 2462 eur/m2? V rámci celého Slovenska to samozrejme predstavuje najvyšší nárast cien.
Podmienky
Ako už bolo v článku zmienené, podmienky na schválenie hypotéky sa za posledné obdobie sprísnili, a to hlavne v súvislosti s výškou výslednej sumy hypotéky a výškou finančnej rezervy, ktorú budete potrebovať.
Pri hypotéke platí, že jej objem by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 %, pričom maximálna výška poskytnutej hypotéky sa odvíja v závislosti od ročného príjmu.
Premenené na čísla, malo by ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu. Isté obmedzenia sú pochopiteľne aj pri výške mesačnej splátky – výška povinnej rezervy je 40 %. Môžeme to zaradiť k finančným podmienkam, ktoré súvisia s ekonomickou situáciou jednotlivých klientov bánk.
Pochopiteľne, nemôžeme zabudnúť ani na vekové kritérium, ktoré sa v porovnaní s minulosťou rovnako nemení. Žiadosť môžete podať, až keď dovŕšite 18 rokov, a hypotéka sa môže splácať maximálne do veku 68 až 72 rokov (závisí to od veku dlžníka v čase podania žiadosti na hypotéku).
Banky posudzujú príjem žiadateľa za posledných 6 mesiacov až rok, formu zamestnania a dĺžku pracovného pomeru, prípadne dĺžku podnikateľskej činnosti. Najlepšie samozrejme je, ak má zamestnanec uzatvorenú pracovnú zmluvu na dobu neurčitú.
Bonita žiadateľa sa pritom overuje na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky, pričom sa berú do úvahy všetky dlhy. Je tu tiež dôležitá pravidelnosť splácania, prípadné omeškanie splátok a rovnako aj zamietnuté žiadosti o hypotéku v iných bankách.
Pri výbere fixácie výšky úroku hypotéky je v čase rekordne nízkych úrokov výhodné natiahnuť fixačné obdobie na čo najdlhší čas, a to aj za cenu mierneho navýšenia mesačnej splátky.
Čo všetko treba doložiť?
K žiadosti o hypotéku je nevyhnutné doložiť všetky potrebné dokumenty. Pripravili sme pre vás stručný zoznam:
- Doklady totožnosti – všetkých osôb, ktoré vstupujú do hypotekárneho vzťahu.
- Doklady o príjme – nemusíte doložiť v prípade, ak ide o príjem, ktorý sa dá overiť v Sociálnej poisťovni.
- Doklady k nehnuteľnosti – ktorá slúži na zabezpečenie úveru – predovšetkým znalecký posudok tejto nehnuteľnosti.
- Doklady na poskytnutie úveru – kúpna zmluva, stavebné povolenie, prípadne rozpočet k rekonštrukcii.
TIP
Pri výbere výhodnej hypotéky je najdôležitejším parametrom RPMN – ročná percentuálna miera nákladov. Ide o ukazovateľ, ktorý započítava celkové náklady na hypotéku, napríklad aj spracovateľský poplatok.
Poplatky
Najvariabilnejšou zložkou v súvislosti s riešením hypotéky sú práve poplatky, ktoré sa naprieč spektrom bánk líšia a každým rokom menia. Vo všeobecnosti sa však výška poplatku za poskytnutie úveru pohybuje v intervale od 0 do 500 euro. Závisí to od konkrétnej ponuky banky.
Medzi základné poplatky spojené s hypotekárnym úverom patria:
- Poplatok za spracovanie hypotekárneho úveru – najčastejšie sa stanovuje ako percento z hodnoty poskytnutého hypotekárneho úveru. Zároveň si banky stanovujú minimálne, prípadne fixné hodnoty tohto poplatku.
- Poplatok za predčasné splatenie hypotéky – maximálne 1 % z predčasne splatenej sumy. Ak ale výška predčasného splatenia nepresiahne 20 % istiny hypotéky v lehote jedného mesiaca pred dňom výročia uzavretia zmluvy, je predčasné splatenie bez poplatku.
- Poplatok za mimoriadnu splátku – bez poplatku s podmienkou, že jej výška nepresiahne 20 % istiny hypotéky v lehote jedného mesiaca pred dňom výročia uzavretia zmluvy alebo v období skončenia lehoty fixácie úrokovej sadzby.
Záver
V súčasnosti pozorujeme neustály rýchly rast cien nehnuteľností. Dôvodom je najmä dopyt, ktorý prevyšuje ponuku a zdražovanie stavebných materiálov. Tomuto stavu prispieva aj výhodné bankové financovanie, ktoré sa stále drží na nízkych úrokových sadzbách.
Podmienky na schválenie hypotéky sa však za posledné roky sprísnili, najmä v spojitosti s výškou výslednej sumy hypotéky a výškou vlastnej finančnej rezervy. Je to z dôvodu, že banky poskytujú hypotéky iba do výšky 80 %, výnimočne do 90 % z celkovej potrebnej sumy. Platí tiež, že výška poskytnutej hypotéky sa odvíja v závislosti od ročného príjmu.
Informačný servis
